叶檀财经：楼市压力前所未有！这些城市风险最大！

　　要钱，无门，降息，没门，楼市压力前所未有。

　　黄金时代，楼市连涨20年，一涨遮百丑，风险全掩盖；白银时代，房价止步不前，或成常态，风险也许即将暴露！

　　8月26日，国家金融与发展实验室发布了2019年第二季度房地产金融报告。

　　不看不知道，一看吓一跳，根据报告，当前，一线城市有一半处于“高风险”，二三线的情况甚至更为严峻！

　　风险！风险！全都是风险！

　　楼市有风险，或大或小，往常，不同城市之间，衡量风险，惯用租售比。

　　8月26日，在国家金融与发展实验室发布的2019年第二季度房地产金融报告中，有个比较少见的指标，从另外一个维度，揭示中国楼市到底风险有多大！

　　这个指标名为贷款价值比，是指贷款占住宅价值的比重，贷款价值比=贷款金额/住宅总价。

　　这个指标反映了，城市居民买房，加杠杆的程度。

　　贷款价值比怎么看？

　　单纯看比值：数值越低，杠杆越低，风险越小；数值越高，杠杆越高，风险越大。

　　低于30%都算合理水平，接近或者超过70%，风险就比较大了。

　　具体来看，四个一线城市——北上广深里，贷款价值比低，风险相对低的是北京和上海。

　　据房地产金融报告，北京市的贷款价值比一直在往下走，2019年上半年，平均新增住房贷款价值比为29.8%。

　　上海和北京类似，贷款价值比同样在降低，2019年上半年，半年平均新增住房贷款价值比为 29.2%。

　　北京和上海，均不到30%，算是合理水平。

　　但广东双子星，广州和深圳，就是另外一番模样了！

　　四个一线城市的贷款价值比变化图

　　据房地产金融报告，深圳自从2015年这轮楼市周期以来，就一直处于比较亢奋的状态。

　　贷款价值比，长期超过60%，显示深圳购房者，加高杠杆买房的欲望一直很强烈。

　　2019年上半年，深圳最新的平均新增住房贷款价值比为 66.8%。相较年初有一些下降，但幅度不大，仍然处于高危状态。

　　广州深圳类似，只不过，走势上要慢半拍，从2017年才开始正式进入高风险城市行列，一直持续了3年左右，最新的数据，2019年上半年，广州平均新增住房价值比为 77.7%，比深圳表面风险还大。

　　说完四个一线城市，再来看二线城市。

　　二线城市，没什么太大的意外。厦门这种炒房情绪相对比较集中的地方，体现在贷款价值比上也是非常呼应。

　　据房地产金融报告，厦门、杭州、南京三个地方的贷款价值比比较高，都在70%以上。

　　其中，厦门最高接近90%，实际为88.7%；杭州和南京则都在72%左右。

　　武汉、天津、郑州三个地方，从贷款价值比来看则属于相对比较健康的。

　　郑州为42.9%，武汉为47.1%，天津和北京、上海差不多，仅为33.2%。

　　有心的檀香，应该能发现，从贷款价值比的逻辑上看数值，其实能够获得更多的信息。

　　怎么讲？

　　看定义，贷款价值比=贷款金额/住宅总价，这意味着如果住宅总价涨幅大于贷款金额，那么贷款价值比一样会降低。

　　也就是说，从逻辑看，如果贷款速度低于房价速度，从结果看，同样会出现贷款价值比走低。

　　用逻辑回看一线城市，根据国家统计局7月份的数据，北京新房价格同比上涨4.3%，上海是1.9%，深圳市0.9%，广州是10.0%。

　　上海和北京，房贷价值比下降最多，而深圳没怎么下降，房价涨幅的差异，应该有贡献。

　　而广州，在四个一线城市里，房价涨幅最多，贷款价值比反而最高，说明什么？

　　最新在广州买房的朋友，非常敢于高位接盘，敢于加杠杆，因此才会不断推高广州的贷款价值比。

　　同理，六个二线城市，7月份，国家统计局的数据，郑州房价上涨6.4%，武汉上涨14.6%，天津上涨1.9%，南京上涨5.7%，厦门上涨2.6%，杭州为8.8%。

　　武汉贷款价值比合理，房价上浮最大，可能说明当地居民买房，不存在过度加杠杆的情况。

　　而杭州涨幅仅次于武汉，贷款价值比却非常高，说明房价涨幅远远不及当购房者贷款上量的速度。

　　这种情况，和广州类似。

　　一二线城市说完，三线及以下城市怎么样？

　　房地产金融报告里面没有具体的贷款价值比数据，只给了库存变化。

　　从库存来看，三线城市的库存重新回到相对高位，离2015库存最高峰距离也不远了。

　　这意味着三线城市潜在的风险已经开始显现。

　　对于三线及以下城市，叶檀财经过往多次强调过，楼市最强催化剂——棚改不再，三线以下城市势必会受到很大的影响。

　　根据国家住房和城乡建设部披露的数据，1-7月，全国棚改已经总投资6000余亿元。前7个月，已开工棚改207万套，完成全年计划的71.6%。

　　前7个月，棚改为了抢量，已经用了71.6%，这样剩下5个月，就只有28.4%的棚改额度可用了。

　　提前释放棚改，透支楼市需求，按计划办事，下半年，棚改力度可能会大幅滑落，届时三四线城市的楼市可能会更加难堪。

　　另外，从资金来看，棚改资金的最主要来源就是地方政府债券集资，尤其是专项债集资。

　　上半年地方新增债券资金的64.8%用于棚改等保障性住房建设。

　　根据财政部的数据，前7个月，地方政府已经发债33931亿，已经用去了全年额度的83%。

　　相比于棚改透支，剩下5个月，只剩余17%的资金余量，地方政府可能更加心有余力而不足，无力支撑棚改。

　　现在不少地方，寄希望于所谓“开前门”。

　　也就是，用过往剩余额度，滚动到今年的方式，增加投放。

　　据机构统计，过往额度真正多的地区，是北京、上海、广东这些相对而言棚改需求并不太高的地区，这些地区的往年剩余额度，占到了全年总剩余额度的将近50%。

　　而湖南，黑龙江，宁夏等棚改需求大的地区，剩余额度并不多。湖南和西藏更是一点过往剩余额度都没有，就剩下一个0。

　　所以，除非有更加特殊的政策，否则，三线及以下城市的楼市，想再借棚改火一把，几乎只是奢望。

　　最近，四线城市安徽六安市的霍山县，爆出大消息。

　　8月8日，霍山县曾经下发过一个通知，对在主城区买房的购房者，每平方米给与500元 的补贴。

　　8月26日，据每日经济新闻消息，霍山县的楼市补贴已经取消。

　　取消的原因是，霍山县房地产管理局也做出了回应：与国家大政策有一点不符合。

　　2019年7月开封政策松绑一日游。2019年8月安徽六合霍山县坚持不到一个月，宣告失败！

　　当前，尽管还是一城一策，住房不炒，但显然，托底楼市已经不符合主流政策，不炒才是核心！

　　经济数据下滑，贸易局势严峻，决策层决心仍然如此之强，对于风险较大的城市，无论哪一线，可能都必须忍受一次，前所未有的楼市寒冬！