弘阳地产频繁高息融资显资金压力 为“高周转”竟无证施工

　　上市房企观察

　　中国网财经3月27日讯（记者安平 见习记者胡靖聆）弘阳地产近期发布上市后的首份年报，报告期内公司实现营业收入92.39亿元，同比增长50.5%；实现净利润14.12亿元，同比增长15.7%；全年合约销售额473.38亿元，同比增长84.2%。

　　值得一提的是，2017年首次跻身销售金额百强榜的弘阳地产曾喊出“千亿梦”，表示要在2018年实现500亿元销售额，2020年完成千亿目标。不过2018年以来，长三角各城市调控政策从严，这对弘阳地产业绩造成了一定影响。

　　在2018年业绩发布会上，面对未达目标的销售成绩，弘阳地产总裁何捷表示：“千亿目标目前不会去提了，公司2019年的销售目标定为600亿元，与2018年相比增长约26%，而2017年、2018年增速分别为71%和84%。”

　　多笔票据发行年利率超过10%

　　在弘阳地产业绩和规模增长的同时，公司负债也在不断攀升。2018年年报显示，截至2018年12月31日，弘阳地产总负债为540.72亿元，与2017年末的 328.68亿元相比增长212.04亿元；资产负债率为79.61%；其中有息负债从2017年的116亿元上涨到219亿元。

　　中国网财经记者还注意到，弘阳地产2018年末银行贷款与其他借款总额为193.27亿元，其中，82.34亿元需在一年内偿还；42.59亿元需一年后但于两年内需偿还；57.53亿元需两年后但于五年内偿还。而弘阳地产目前手头的现金仅为124.56亿元。

　　资金压力下，弘阳地产走上高息融资“输血”的道路。2018年11月27日，弘阳地产以13.5%的利率发行了1.8亿美元的优先票据；2018年12月21日，发行一笔于2020年到期的2亿美元优先票据，利率为13.5%；2019年3月4日，弘阳地产发行于2021年到期的3亿美元优先票据，年利率为11.5%。而据中国网财经记者梳理，同期上市房企的融资利率在10%左右。

　　高息融资是否因为面临着较大的偿债压力？公司对高息融资的偿还有何规划？中国网财经记者致函弘阳地产，截至发稿时没有收到任何回复。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经记者采访时表示：“通过此类融资，有助于形成更为充裕的资金面。不过，若是利率过高，容易引起投资者担忧，尤其是担忧后续偿债等压力。”

　　“3671”大运营体系打法受关注

　　在2018年财报中,弘阳地产提到了“快速周转能力”，何捷在出席2018年业绩会时表示，弘阳地产已梳理总结出“3671”大运营体系打法，即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。

　　不过，伴随快速扩张而来的，是弘阳地产频繁违法建设、无证施工等违法行为登上监管黑榜。

　　2018年8月1日，弘阳地产子公司苏州辉耀弘阳置业有限公司因违法建设被处以行政处罚，其样板房地下室增加夹层、地上一层入口处构架及挑空部位加顶。苏州市规划局责令该公司，按规定程序申请规划许可，同时处以1.2万元罚款。

　　2018年9月，南京禹阳东房地产开发有限公司开发建设NO.2016G71地块（弘阳禹洲时光春晓）5#楼（售楼处）工程，因未办理施工许可证手续擅自开工建设，被监管部门处以3.386万元罚款。

　　2018年10月，南京锐晟房地产开发有限公司投资建设的NO.2017G57地块房地产开发项目，因为C-2#商业工程在未办理施工许可证的前提下，擅自对桩基工程施工等违法行为，被监管部门处以4.9971万元罚款。此次处罚中涉及到的NO.2017G57地块即为弘阳G57地块。

　　严跃进告诉中国网财经记者，从弘阳地产无证施工等情况看，其存在很明显的粗放经营模式。过于强调“高周转”，确实会造成建设方面过于冒进的做法。