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公募REITs试点渐近 税收难题待解
2019-03-20 08:45:04 来源：上海证券报
公募REITs试点的脚步声渐近。
目前，境内尚无标准化的公募REITs产品，仅有类REITs（私募REITs）。天风证券(601162,诊股)资产证券化业务负责人黄长清日前在接受上证报采访时表示，类RETIS的存在更像是为公募REITs试点探路。对于公募REITs如何试点，黄长清认为“公募基金+ABS”的架构更为成熟且更易推进。
去年全年，境内共发行类REITs产品13只，发行额253.68亿元。“从交易结构看，类REITs与公募REITs已相当接近。区别就在于前者以机构投资者参与为主，未来，公募REITs的投资者范围将扩大，流动性也会提高。”黄长清表示。
从交易结构看，类REITs通常设计成“股+债”的架构，与境外市场标准REITs产品的纯股权架构还有距离。据黄长清观察，目前多数资质较优企业发行类REITs主要是为了实现出表，降低资产负债率。具体而言，即将持有型物业资产或项目公司股权通过证券化的方式转让，且不附加担保回购，或将应收账款通过证券化转让，这是目前通过证券化实现出表的最主要的两种方式。
“一些优质企业之所以要发行REITs产品，其诉求就在于轻资产化。实现资产出表的同时，还能通过管理费等增厚净利润。”黄长清说。
不过，境内的类REITs产品还存在一些局限：首先是产品期限较短。从实践情况看，类REITs的开放期通常为3年，有些设置为3+2年，留出不超过两年的退出期，到期需通过原始权益人回购、再融资或资产转让等方式实现投资人退出。其次，类REITs目前大多依赖于“强主体”，债性更强，因此原始权益人到期可能会面临还本付息的流动性的压力。
相比类REITs，公募REITs无担保、纯股性，强调主体信用与资产的切割。然而，看上去性价比更高的公募REITs，在正式推向市场前却还需作诸多探索。金杜律师事务所合伙人胡喆表示，公募REITs探讨很多年了，采用先试点、后立法是比较理想的操作方式。
业内人士指出，表面上看REITs是金融产品，除交易结构安排外，还涉及法律、税收等方面。黄长清表示，政策细节的探讨中，一个重要方面是税收。如股权转让涉及到的企业所得税，以及未来出租所获租金、公募REITs分红等，在利益分配中会涉及多个环节，是否会出现重复征税？
黄长清向上证报表示，按目前探讨得比较充分的“公募基金+ABS”结构，发行公募REITs需首先搭建专项计划结构，公募基金作为专项计划投资人间接受让项目公司股权。这相当于曲线发行了公募REITs。在上位法尚未确定的情况下，这样的交易结构会更容易推出。
二级交易市场投资者的丰富化，是公募REITs发展的关键。然而，税收等问题不明确，投资期望收益也就很难明确，导致市场投资者稀缺成为常态。
对此，黄长清建议，可参考境外REITs的税收优惠与境内对公募基金的相关政策经验。如要快速提升市场活跃度，提高REITs产品流动性，税收政策可适当放宽。
此外，类REITs的投资者目前以商业银行为主力，银行自有资金、理财资金是资产证券化产品的主要资金源。但银行自有资金不能投向股权型的公募REITs。理财资金的权益型投资占比相对较低，也很难成为未来公募REITs的投资主力。
“必须要引导更多的非银机构参与投资。现在看来，公募基金、保险资金、养老金、社保等投资人尚未大规模参与资产证券化市场，有待在实践中深入探索。另外，还建议大力引入QFII等境外机构投资者。”黄长清表示。
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