开发商是如何给房子定价的？满满的都是套路！

　　当下房价的失真，已经是人所共知了。

　　这是调控的必然结果。我们每个人买房子所付出的购房成本几乎都不可能简单用“房价、首付、贷款”这三个指标来衡量，你可能还得额外掏其他各种名义的钱。

　　与购房者要仔细计算购房成本相比，其实卖房子的开发商也不容易，他们当然要仔细盘算房价之外可能获取到的收入，其实最重要的还在于给房子定价，毕竟房子才是根本，它决定了回款的大头，它也是房价之外潜在收入的锚。

　　这篇文章，我们就当下开发商定价策略稍作分享。这种策略与市场关系不大，与限价的关系很大。

　　开发商现在头上的紧箍咒非常多，限价是最大的。

　　为了摆脱这种被动局面，螺蛳壳里的道场仍然是要做的，多赚一分钱是一分钱。要不然，限价如此严厉，你以为开发商创纪录的利润是如何产生的呢？

　　据我所知，限价之下，开发商在申请备案价方面仍有多种策略，本文略举一二。

　　一、分类定价，力保高价房

　　当下的限价，最大的诉求是保住网签平均价的稳定，既然是平均，那么就有高有低。那么对于开发商来说，可做的事情就多了。

　　比如一个项目多规划几种房型，有洋房，有小高层，有超高层，甚至还有别墅。

　　混搭是很重要的策略，对开发商来说，高层定价低一点，洋房别墅定价高一点，这样不仅房子卖得贵，而且在装修环节的价格也能顺便往高了报。

　　除了同一个项目混搭之外，开发商同一个城市多个不同定位的项目也能互相配合，套路是一样的。保高价房就能保住利润。

　　而且对于开发商来说，分类定价还有更多套路。比如低价房虽然备案，但你就是买不到，可选的永远是剩下的高价房。

　　二、永远往高了看

　　现在已经有不少城市对开发商采取了一刀切的备案策略。这个一刀切对开发商几乎是致命的。开发商仍然可以分期开发，分批预售，但价格一律向首期备案价看齐。

　　在这种情况下，以往步步为营，少量多次，房价逐步上涨的策略，现在不那么好使了。

　　每一个城市都是分区的，分地段的。同一地段的项目也分高低贵贱的。他们在申请备案价时，必须环伺周边，先把周边在售楼盘梳理一遍，按照价格高低排序。再在这个基础上做进一步合理筛选，这个“合理”非常微妙，它的原则是既要尽可能获得比较高的备案价，又能顺利获批。

　　对于审批者来说，周边的项目都卖这个价了，而且都是你自己批的，所以也不大可能猛压这个项目的备案价。

　　这就是开发商往往都要找更高的参照物，永远往高了看的基本逻辑。

　　当然，这只是开发商的首选方案，调控压力大的时候，也并不好使。但对于开发商来说，还有备用方案。一个字：拖，两个字：捂盘。

　　捂盘能制造两个结果，其一是制造委屈的氛围，不是我不想卖，而是我拿不到预售证。其二是等待行情整体抬升后再重新入市。比如广州（楼盘），一个多月前一批高价房终于守得云开见月明，获得了相对理想的备案价，集中网签成交。

　　博弈一直在进行，妥协往往也是必然。对于政策来说，它面临的压力是多重的，限价是红线，保刚需也是红线。

　　大规模调控之后，购房者面上都是首套房刚需，你让他们等太久，也会有怨气。毕竟调控只定义首套还是二套，首套房买的是高价房，你能说这不是刚需吗？不该保吗？

　　来自购房者层面的压力，开发商也会充分利用这股力量。而这也往往是高价房捂盘但最终获得放行的重要原因。

　　调控之下，各方都在试图合理突围，开发商也不是省油的灯。