龙光地产(03380)财报揭秘：六成利润静待下半年释放 隐形盈利

由于受国际和国内多种因素频繁干扰，内房股近期出现集体波动，但与之形成鲜明对比的是，内房企上半年业绩增长却一路高歌猛进。

全球资本市场泥沙俱下，一些拥有坚实基本面支撑的绩优股也被无情淹没。多家国际著名投行纷纷发声，认为房企销售和业绩确定性较强，股价回调使风险已集中释放，现阶段是布局优质地产公司的好时机，尤其是在中期业绩的提振下，盈利锁定性较强的房企投资价值凸显，有望率先获得投资者青睐。

智通财经APP注意到，一直被视为隐形盈利标杆的龙光地产(03380)，2018年中期继续靓丽表现，多项盈利指标位列行业前茅，甚至与在业内有“利润王”之称的中国海外发展(00688)不相伯仲：龙光地产毛利率和净利率分别高达37.0%和25.0%，中国海外发展分别为35.8%和26.2%。

尽管如此，低调务实的龙光地产依然被市场严重低估。

智通财经APP研究发现，与一些房企为急于兑现业绩“竭泽而渔”不同，龙光在营收和利润的释放上相当克制，无论是从结算周期，还是从结算项目来看，其盈利峰值期尚未到来，更加丰厚的利润正在静待释放，未来三至五年仍将保持高速复合增长。

一、 财报揭秘 两大关键信息被忽视

根据财报数据，龙光地产2018年上半年盈利能力继续高位攀升，营业收入人民币(下同)151.54亿元，毛利润56.11亿元，净利润37.95亿元，核心利润29.38亿元，利润规模在同等规模房企中稳步领跑，甚至超过部分千亿规模房企。

尤其是在反应房企盈利能力的关键性指标——核心利润率方面，龙光地产继续保持行业领先地位。报告期内，公司毛利率37%，核心净利润率高达19.4%，稳居上市房企前列，反映出公司超强的盈利能力持续领跑。

不过，智通财经APP研究发现，龙光财报中蕴含的两大关键信息却被忽视。

关键信息一：六成利润静待下半年释放

财报是企业的另一张面孔，激进型房企的财报永远表情阴晴多变，稳健型房企的财报始终淡定从容。这种现象，在今年几大房企巨头的中期业绩中表现尤为突出。有的房企确认收入比较积极，有的房企则相对张弛有度。

通过对龙光地产近三年的利润数据梳理，可以很直观的看到，该公司上半年结算的利润规模通常只占到全年利润总额约25%至40%，下半年利润占据大头，部分财年的下半年结算额度甚至占到60%以上。

（数据来源：公司财报）

对此，龙光地产管理层在2018年上半年业绩会上也予以了确认：“公司预期上半年利润约占全年40%，下半年会占60%。”

需要注意的是，龙光更看中核心利润的增长，即剔除少数股东权益及评估增值收益后的利润，这才是能带来真金白银的现金流的利润。著名投行中金公司对此进行了测算，预计龙光地产2018及2019 年的核心净利润将达人民币70 亿元及104 亿元，同比大增52%和49%，核心利润复合增长仍将保持高速度。

关键信息二：高利润项目逐渐进入结算期

行业周知，一般情况下房企的销售结转周期在1至2年，甚至更长时间，高溢价项目的结转将直接带来利润的飙升。

仔细剖析龙光地产的历年业绩，从2015至2017年，龙光地产确认收入的均价每平方米分别为7100元、10810元、11903元，到2018年中期，这项数据一跃至18646元，较2017年大幅增长68.1%。

另一组数据显示，从2015-2017年，龙光地产的合约销售均价每平方米分别为8194元、11870元、17096元，到2018年中期增长至19706元。

从上述逐年增长的两组数据可以看出，龙光地产自2016年以来销售的高毛利项目将持续结转，对公司的利润贡献占比将大幅提升。也就是说，站在确认均价大幅攀升的高点之上，龙光地产的盈利水平还将继续向上高位攀升。

花旗也非常看好龙光出色的盈利能力。该机构预测，龙光地产未来几年毛利率将维持在34%到36%，核心利润率在16%到18%，远超行业平均，并认为龙光地产的核心利润规模在未来3至5年能进入全国前十。

二、 盈利研判 深圳项目助力业绩再攀升

追根溯源，龙光地产所拥有的巨大利润爆发力，可以从其土储布局说起，这与其前瞻性的战略布局和精准投资密不可分。

自2003年从汕头大本营挥师进军深圳后，多年来龙光地产一直把深圳作为战略重地。此前几年，该公司因成功竞得深圳核心区域的几宗大型地块而声名鹊起。如今，这些项目先后入市，楼盘畅销，助力公司业绩更上一层楼。

数据显示，龙光地产对在深圳的玖龙玺、玖钻、玖云著、玖龙臺这四个项目总投资超过300亿元，项目总货值超1000亿元，平均毛利率高于40%。

从财报可以看出，深圳的高毛利项目对龙光地产的业绩贡献日益提升。2018年上半年，龙光地产的合约销售额增长迅猛，达到354.71亿元，同比上升83.7%。这其中来自深圳的销售额占比高达53.2%。与此同时，上半年龙光地产的已售未结转货值高达474亿元，其中深圳区域占比较高。

值得一提的是，龙光地产在深圳区域的销售均价为五、六万元每平方米，数倍于其他几大区域。无论从合约销售额，还是从已售未结转货值来看，深圳区域项目的高比重和高均价，都会使得龙光地产未来几年的利润更加值得期待。

三、 利润解码 前瞻性逆周期精准布局

不仅重兵布局深圳，早在粤港澳大湾区的概念提出之前，龙光地产悄然入驻大湾区核心城市已有数年。如今，大湾区一片火热，房地产发展空间巨大，深耕大湾区的地产商都渴望饮到“头啖汤”，再次验证了龙光地产非同寻常的超前战略眼光。

智通财经APP注意到，2016年至2017年，国内主流城市土地升温明显，龙光地产在这两年期间基本没有投资高价格地块。其中，该公司在2017年上半年通过招拍挂的方式仅获取了6个新项目，总建筑面积183万平方米。在这个阶段，龙光更多是通过收并购方式获取占用资金少、利润率高的城市更新类项目，比如在2016年三季度和2017年一季度分别获得了珠海玖龙汇和佛山禅城绿岛湖两大城市更新项目，从拿地到成功孵化仅用时不到1年半，这俩项目在2018年上半年转为近期可销售项目，总货值达200亿元。

与之形成明显对比的是，2018年以来国内土地市场出现降温，善于逆周期拿地的龙光地产，趁此契机以低成本迅速入手一批大湾区核心城市的土地。

财报显示，2018年上半年，龙光地产通过公开招拍挂方式在珠海、佛山、惠州、中山等城市新增项目24个，新增土地总建筑面积约645万平方米，新增土储面积是去年同期的3.5倍，扩张迅猛。同时，龙光还通过收并购方式在深圳、珠海、佛山等城市获得多个城市更新项目，其中在深圳获取的康佳总部城市更新地块轰动业界。

截至6月30日，龙光地产土储权益总货值增加至6412亿元，其中粤港澳大湾区货值占比81%。需要关注的是，龙光地产的土储主要是分布在大湾区核心城市，如深圳、珠海、惠州等高溢价的城市。

由于拿地眼光精准，目前龙光地产的平均土地储备成本约3943元/平方米，仅占到销售均价19706元/平方米的20%左右，这为项目未来的高毛利奠定了基础，也使得龙光地产未来几年的高利润率获得锁定。

四、 未来展望 力拔粤港澳大湾区头筹

这一系列精准的逆周期投资布局，折射出龙光地产深耕粤港澳大湾区的雄心：做粤港澳大湾区龙头房企。

作为国家发展的重大战略决策，大湾区经济发展潜力大，房地产市场需求强劲。综合市场统计数据，不包括香港和澳门在内，2017年粤港澳大湾区内地9个城市的商品房销售额为1.53万亿元。如果参照GDP增速，后续按年均增长7%保守估计，粤港澳大湾区内地9个城市在2027年商品房销售额有望达到3万亿元。

2018上半年，龙光地产在大湾区的商品房市场份额接近4%。公司管理层在中期业绩会上表示，计划未来5至10年内将大湾区的市场份额提高到10%，成为粤港澳大湾区龙头房企，核心利润进入全国前十位。

如果龙光地产在粤港澳大湾区的市场份额能占到10%，那么意味着该公司仅在大湾区范围内即可实现销售规模突破3000亿元。

作为这一目标的阶段性达成，目前龙光地产已经在大湾区核心城市深圳建立起龙头地位。根据深圳房地产信息网统计，继摘得2017年深圳成交套数冠军后，2018年上半年龙光地产成交套数、成交面积及成交额均位居深圳全市第一位，领跑深圳市场。此外，公司在珠海、佛山亦发展势头颇为迅猛。